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Norbert Syguda


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Norbert Syguda

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Ortsplan

Bürgerbeteiligung des BUND – Ortsverband Altenstadt zum Baugebiet Oberau Süd III

Der BUND – Ortsverband Altenstadt – hat Bürgerinformationsveranstaltungen zur Ausweisung des Baugebietes Oberau Süd III durchgeführt. Hier sind folgende Fragen gestellt worden, welche wir wie folgt beantworten

 

Frage 1: Siedlungsdichte
Bei 156 Grundstücken mit ca. 500 qm und einer Geschossflächenziffer von 0,8 und teilweise 1,2 ergibt sich eine Wohnfläche von 60.000 - 80.000 qm. Zieht man noch 20% für die Nettofläche ab, bleiben 50.000 - 65.000 qm.  Bei einer typischen Wohnfläche pro Person von mittlerweile 40 qm pro Person ergibt sich eine Personenzahl 1250 - 1625. Die Berechnung, dass man auf nur 700 Personen kommt, ist nicht nachvollziehbar und setzt immer nur den  alleruntersten Bereich der Nutzung an. Es dürften daher etwa die doppelte Zahl von Personen bei Vollausbau einziehen, als in der Vorlage unterstellt. Dies bedingt aber auch doppelten Verkehr, doppelte Nutzung von Energie,  Wasser, doppelte häusliche Abwassermenge, mehr Kindergartenplätze usw. Frage ist, ob die Gemeinde/Verwaltung unseren Ansatz teilt oder warum nicht. Hält sie es für notwendig, sämtliche Auslegungen im Gebiet auf diese  größere Zahl von Personen zu verändern, oder geht man das Risiko ein, dass später bestimmte Auslegungen nachträglich geändert werden müssen, was meist teurer ist als es gleich größer zu machen.  Konkret: von welcher Personenzahl geht die Gemeinde maximal aus? Ist dies im Einklang mit einschlägigen Kenngrößen  von Personen pro ha gemäß dem Regionalplan?

Antwort:
Ihre Rechnung ist falsch.
Vergleicht man alleine die Größe des jetzigen Ortsteiles Oberau mit derzeit ca. 1.600 Einwohnern und den vergleichbaren Nutzungen kann dies nicht stimmen.
Sie gehen von 156 Baugrundstücken aus und setzen die maximalen Ausnutzungen an.
Es ist nicht möglich, z. B. auf einem 500 qm großen Grundstück, auf Grund der erforderlichen Anzahl von Stellplätzen je Wohneinheiten, mehr als drei Wohneinheiten, eher zwei Wohneinheiten, unterzubringen.
Erhöhen sich die Wohneinheiten, führt das automatisch dazu, dass die Grundstücke größer werden müssen.
Wir haben zurzeit 85 Interessenten für Baugrundstücke. Auch wenn nur 50 hiervon übrig bleiben, vermögen wir einschätzen zu können, dass es sich in der Regel um Ein- oder Zweifamilienhäuser handeln wird.
Wir sind bei einer Annahme von jetzt noch ca. 151 Baugrundstücken, deren Zahl sich noch verringern kann, im Schnitt von 2 Wohneinheiten ausgegangen. Mehrfamilienhäuser sind hierbei berücksichtigt.
Das ergibt 302 Wohneinheiten.
Nun stellt sich die Frage nach der Anzahl der Bewohner je Wohneinheit.
Nach den statistischen Angaben, wie z. B. den Ergebnissen des Mikrozensus 2016 oder den ausgewählten Strukturdaten  (beides Quellen des Hessischen Statischen Landesamtes) liegen diese zwischen 2,04 und 2,4 Personen je Haushalt bzw. Wohnung. Das bedeuten dann 616 bis 725 Einwohner.
Nehmen wir dazu unsere Daten:
In Oberau leben 1.608 Einwohner (siehe unsere Homepage) und es gibt ca. 706 Haushalte. Das entspricht dann einem Wert von 2,3 Personen je Haushalt oder 695 Einwohnern.
Der Regionalplan Südhessen gibt für unsere Kommune Werte von 25 bis 40 Wohneinheiten je ha vor. Bei ca. 11 ha ergeben sich somit 275 bis 440 Wohneinheiten.
Da bei uns immer noch die Ein- und Zweifamilienhäuser am stärksten nachgefragt sind, liegen die angenommen 302 Wohneinheiten über der Mindestzahl.
Diese Werte wurden vom Regierungspräsidium noch nie beanstandet.


Frage 2: Abwasser
Soweit ich gehört habe, ist die Entscheidung über die teilweise oder gänzliche Realisierung des Trennsystems noch offen geblieben. Auf welcher Grundlage wurde der Mehrpreis von 23 €/qm Grundstück ermittelt und wurden dabei auch Einsparungen der Zukunft durch geringere Belastung und Vermeidung von Ausbauten bei der Kläranlage gegengerechnet? Könnten wir dazu vorliegende Gutachten erhalten? Zum Thema Abwasser gab es auch größere Bedenken von Anwohnern aus Oberau Süd II mit schlechten Erfahrungen und Befürchtungen, das Überschwemmungen durch den zusätzlichen Abwasseranfall va. bei Starkregen erfolgen können. Was können Sie dazu sagen?

Antwort:
Der Mehrpreis von 23 €/qm wurde annähernd über einen Vergleich mit dem kürzlich im Trennsystem erschlossenen Baugebiet „Am Wasserfall“ im Ortsteil Lindheim ermittelt.
Das Baugebiet Oberau-Süd Teil III, das seit Jahrzehnten im Gespräch ist, wurde bei der Kläranlage Altenstadt berücksichtigt.
Ein Trennsystem führt nicht zu Einsparungen sondern zu höheren Folgekosten für das Spülen des Schmutzwasserkanals und die Pflege und Reinigung des Regenrückhaltebeckens. Das Spülen der Schmutzwasserleitungen erfolgt mit Trinkwasser.
Hier können wir uns nur wiederholen. Im Rahmen der Erschließungsplanung, der Auftrag hierzu wird in Kürze vergeben, werden die Kanäle berechnet und das vorhandene System im alten Ortsteil nachgerechnet. Je nach Ergebnis werden entsprechende Maßnahmen geplant und ausgeführt. Das kann zum Beispiel auch ein Staukanal sein, also eine größere Dimension des Mischwasserkanals in einem noch zu bestimmenden Streckenabschnitt des Neubaugebietes.Für Starkregenereignisse, die aufgetreten sind und auch wieder auftreten können, sind die Kanalisationen der Kommunen nicht ausgelegt. Für solche Ereignisse müssen sich die Grundstückseigentümer durch Rückstauklappen schützen. Dies ist auch in der gültigen Entwässerungsatzung so vorgeschrieben.

 

Frage 3: Grüne Mitte - Treffpunkt
Vielfältig und stark waren die Stimmen, die alle in die Richtung gingen, eine "Mitte" im Gebiet zu schaffen, öffentliche Einrichtungen, Treffpunkt, "wie früher eine Linde", Café, Jugend- und Altentreff, Möglichkeit für Räume, die Bürgergruppen nutzen können (kein DGH! aber flexibel nutzbare Gebäude), Proberäume für Vereine, Bücherstube/Büchertausch usw.
Wäre es noch möglich, so etwas in der Planung einzubauen und zu berücksichtigen, z.B. auch mit Nutzung von 2-3 Grundstücken, die dann mit einer öffentlichen Einrichtung der Gemeinde bebaut werden könnten?

Antwort:
Eine solche Einrichtung ist in dem „Allgemeinen Wohngebiet“ zulässig.
Wenn Sie eine solche Einrichtung planen, sollten Sie jedoch auch ein Konzept über die Finanzierung und den Betrieb vorlegen.

 

Frage 4: Energie
Die Frage der Versorgung Wärme und Strom (aus örtlichen Anlagen, BHKW, PV) ist nun noch (wieder) offen. Es gibt die Überlegungen mit kalter Fernwärme, die aber auch Bohrungen von 100 m benötigt. Diese können nicht beliebig erfolgen und brauchen auch Abstände, so dass die Wärmeförderung auch nicht nach 10 Jahren auf einmal aufhört. Frage ist auch wo man 200 Bohrungen in entsprechendem Abstand unterbringen soll.
Hier rate ich, auch die Variante gegenzurechnen und zu prüfen, ob nichteine weitgehende Passivhausbauweise letztlich kostengünstiger ist als eine Geothermie, die auch recht deutliche Mehrkosten erfordert und auch einen "Anschlusszwang" erfordert.
Mit der generellen Passivhausbauweise bzw. Niedrigstenergiehäuser ("Fastnullenergiehaus") würde auch der Strombedarf gesenkt werden können. Denn das Problem ist, dass die "kalte Fernwärme" dann doch wieder Wärmepumpen mit Stromverbrauch in den Häusern bedingt. Einfach so gut wie keine Energie verbrauchen und dies auf Dauer, ist schlicht auch risikoärmer, das haben auch die Vorträge zur Passivhausbauweise in Altenstadt gezeigt.
Der Unterschied ist immens. Mit normaler Bauweise kommt man auf einen Wärmebedarf von 65000 qm * 80 kWh = ca. 5 Mio. kWh und mit Wärmepumpen vielleicht auf einen Strombedarf hierfür von 2 Mio. kWh. Mit Passivhäusern kommt man auf einen Wärmebedarf von 65000 qm * 20 kWh = 1,3 Mio. kWh, der mit einem Strombedarf  von ca. 0,6 Mio. kWh gedeckt werden kann. Geringerer Stromverbrauch ist auch dauerhaft geringere Kosten.
Hier ist es sicherlich nicht möglich im Rahmen der Auslegungsfrist verschiedene Konzepte zu vergleichen und durchzurechnen.
Frage ist aber, in welcher Weise die Gemeinde vorgehen wird, nur das Angebot zu nehmen, was nun da ist, oder eine offene Konzeptplanung mit Variation des Bedarfs erstellen zu lassen. Auch hier spielt aber die Frage der gesamten Nutzfläche und Personen eine sehr wichtige Rolle, ob es 700 sind oder 1400 Personen.

Antwort:
Die Diskussion zur Passivhausweise ist nicht neu. Trotz der Bewerbung der Passivhausbauweise beim Verkauf der Grundstücke wollen die Bauherren in nahezu
100 % der Fälle kein Passivhaus bauen.
Die Gemeindevertretung hat beschlossen, die Passivhausbauweise nicht vorzuschreiben. Die ENEV wird immer weiter verschärft und der Energieverbrauch dadurch weitergesenkt.
Die Stadtwerke Gießen haben mittlerweile ihr Angebot zur Versorgung des Gebietes zurückgezogen. Bei dem anderen Interessenten ist es immer noch offen, ob das Konzept zur Ausführung kommt. Dieser Interessent ermittelt den Bedarf und entscheidet für sich, ob eine Versorgung wirtschaftlich darstellbar ist. Da im zweiten Quartal des Jahres 2018 mit der Erschließung des Gebietes begonnen werden soll, muss im ersten Quartal des Jahres 2018 die Gemeindevertretung über ein solches Konzept beraten und entscheiden. Ansonsten kann es aus Zeitgründen bei der Ausschreibung nicht mehr berücksichtigt werden.

 

Frage 5: Solaranlagen
Zur Verwunderung mehrere Teilnehmer ist sogar als Festsetzung dien Prüfung vorgesehen, ob Solaranlagen keine Blendung von Autofahrern auf der Straße hervorrufen. Teilnehmer meinten, dies könne eigentlich nicht erfolgen, weil die Solaranlagen nach oben reflektieren würden. Gibt es dazu Berechnungen des Planungsbüros, unter welchen Umständen eine Reflexion mit Blendung erfolgen kann, bei welchem Sonnenstand  (z.B. Winter 9 Uhr) und wie lange könnte so eine
Blendung einwirken (Sonne bewegt sich!), z.B. Sonnenstandssimulation. Weil es muss ja einen Grund für diese Festsetzung geben. Und wenn ja, wie kann dann ein Nachweis erfolgen, durch das Bauamt ? Oder wirkt dies faktisch als Solaranlagenverbot? Gibt es andere Städte wo dies schon praktiziert wurde, wo
hat der Planer diese Überlegung gefunden?

Antwort:
Welches Planungsbüro soll das berechnen? Das muss der Lieferant der Solaranlage, falls dies überhaupt erforderlich ist, leisten. Es handelt sich keinesfalls um eine Leistung der Gemeinde.
Grundsätzlich gibt es keinen Grund, dies negativ zu diskutieren. Das ist in keinem Fall ein Solaranlagenverbot. Es handelt sich um eine nachrichtliche Übernahme bzw. einen Hinweis, zu deren Übernahme wir aus verfahrenstechnischen Gründen verpflichtet sind. Dieser Hinweis kommt von Hessen Mobil und ist Standard für Baugebiete, die an klassifizierten Straßen liegen. Diese werden auch von uns nicht kommentiert. Wir stellen auch nicht den Hinweis unter 10.1 zu der Blendung des Schutzgebietes durch Fahrzeuge bei der Ausfahrt aus dem Baugebiet auf die Kreisstraße 232 in Frage.

 

Frage 6: FNP Änderung
Dies ist sicherlich ein weiterer schwerer Diskussionspunkt. Da die Positionen weitgehend klar sind, hinsichtlich Erhaltung und Nutzung als Erholungsraum und Grünraum oder Umwandlung in Wohngebiet, ist die Frage, unter welchen Bedingungen die Gemeinde doch einen Erhalt der Grünfläche Südlicher Raum des bisherigen Friedhofs sich vorstellen könnte. Beispielsweise könnten die Grundstücke leicht verkleinert werden, von 500 auf 450 qm, mit entsprechend angepassten GRZ und GFZ - kurz im Gebiet um 10% dichter bauen- um an dieser Stelle 10% Freifläche (15 Grundstücke von 156) zu gewinnen. Wäre so eine Änderung noch denkbar?

Antwort:
Die Gemeindevertretung hat in einem demokratischen Prozess, unter Beteiligung der Bevölkerung, des Ortsbeirates und des Ausschusses Bau, Planung und Verkehr zweimal beschlossen, dass diese Fläche der Wohnbebauung zugeführt wird.
Beim zweiten Beschluss zu der jetzt laufenden Offenlegung wurden bereits Flächen des Friedhofes reduziert.
Unabhängig davon, sollte Ihnen bewusst sein, dass das Gebiet dreiseitig unmittelbar von naturbelassenen, bzw. ökologisch verbesserten, Flächen umgrenzt wird.

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